Rivalutazione immobili d’impresa ex D.L. n. 185/2008: i chiarimenti dell’AdE per la rivalutazione dei fabbricati e dei terreni sottostanti
L’art. 15, commi da 16 a 23, del D.L. n. 185 del 29/11/2008, ha introdotto la possibilità di rivalutare i beni immobili d’impresa. Lo scorso 06/05/2009, l’Agenzia delle Entrate con circolare n. 22/E, ha espresso alcuni chiarimenti sul tema, affrontando anche la questione relativa alla rivalutazione degli immobili e al trattamento da applicare per l’area sottostante.
Il problema nasce essenzialmente, prima ancora che dalla lettura del c.d. decreto “anticrisi” (D.L. n. 185/2008), dall’applicazione del D.L. 223/2006 che prevedeva lo scorporo del valore dei terreni qualora gli stessi fossero unitamente ricompresi nel valore contabilizzato dei fabbricati.
L’Agenzia delle Entrate conferma che possono essere rivalutate anche le aree occupate dalla costruzione e quelle che ne costituiscono pertinenza. La precedente circolare n. 11/E del 16/03/2009 aveva già chiarito che ai fini della rivalutazione, tali aree vanno comprese nella categoria omogenea degli immobili non ammortizzabili, mentre il fabbricato, se strumentale, deve essere compreso nella diversa categoria degli immobili ammortizzabili. E poiché l’area dà luogo a una categoria omogenea diversa da quella del fabbricato, il contribuente può decidere di rivalutare la sola area ovvero il solo fabbricato.
Ad esempio, immaginando la presenza in bilancio di un solo frabbricato (che soddisfi i requisiti previsti dal D.L. n. 185/2008), si potrà decidere di rivalutare sia il fabbricato che il terreno (ovvero solo uno dei due) pagando, se si decide di dare rilevanza fiscale alla rivalutazione, l’imposta del 3% per il fabbricato e/o dell’1,5% per il terreno sottostante.
L’Ade chiarisce, in particolare, che nell’ipotesi in cui si intenda rivalutare sia il fabbricato che l’area sottostante o di pertinenza (ovvero rivalutare la sola area o il solo fabbricato) – considerato che i predetti beni sono classificati in categorie omogenee differenti – occorre necessariamente individuare distinti valori di rivalutazione (che sono determinati sulla base del valore corrente o del valore interno dei singoli beni) riferibili rispettivamente al fabbricato e all’area.
In pratica è necessario che il maggior valore da attribuire al fabbricato o all’area sia individuato sulla base di una perizia di stima o di altro metodo che individui distinti valori correnti dei beni o sulla base di una valutazione degli amministratori che individui distinti valori interni. Queste precisazioni prescindono dalla circostanza che il fabbricato e l’area siano unitariamente iscritti in bilancio o meno.
In sintesi, se si intende rivalutare il solo fabbricato, è necessario avere una perizia di stima che dia il valore solo del fabbricato e non dell’immobile complessivo dato da area + immobile. Nel caso in cui la perizia dia invece un unico valore, è necessario scorporare il valore dell’area o con una nuova perizia del terreno ovvero, usando le parole dell’AdE, sulla base di una valutazione degli amministratori che individui distinti valori interni.
Links:
– Circolare 11/E 2009
– Circolare 22/E 2009
